Premessa
Il Decreto c.d. “Liquidità” n.23/2020, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale serie Generale n.94 dell’8.04.2020, prevede all’articolo 24 la sospensione dei termini per le agevolazioni prima casa.
Prima di procedere all’analisi della predetta sospensione, si riporta una sintesi delle agevolazioni previste per la prima casa.
L’acquisto con i benefici prima casa
Le imposte da pagare sono ridotte quando l’acquisto viene effettuato in presenza dei requisiti “prima casa”.
In generale, queste agevolazioni si applicano quando:
Le imposte agevolate
Le imposte da versare quando si compra con i benefici “prima casa” sono:
NOTA BENE – le stesse imposte agevolate si applicano per le pertinenze, anche se acquistate con atto separato da quello di compravendita della “prima casa”.
La base imponibile per il calcolo delle imposte
CESSIONI CON IVA
Anche quando si acquista con i benefici “prima casa”, se la vendita è soggetta a Iva, la base imponibile su cui calcolare l’imposta sul valore aggiunto (4%) è costituita dal prezzo della cessione, mentre le imposte di registro, ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa (200 euro ciascuna).
IL SISTEMA DEL PREZZO-VALORE
Il meccanismo del prezzo-valore si applica, per le compravendita non soggette a Iva, anche quando si acquista con i benefici “prima casa”. In questo caso, il valore catastale si determina moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per il coefficiente 110.
Valore catastale “prima casa” = Rendita catastale x 1,05 x 110
Come si è già detto, le agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della “prima casa” sono riconosciute in presenza di alcune condizioni e solo se l’acquirente possiede determinati requisiti.
I requisiti per avere le agevolazioni
CATEGORIA CATASTALE |
Per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, l’abitazione che si acquista deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali:
ATTENZIONE! – le agevolazioni “prima casa” non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).
Le agevolazioni spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria. |
UBICAZIONE DELL’IMMOBILE |
Altra fondamentale condizione è quella relativa al luogo in cui si trova l’immobile che si vuole acquistare. Per usufruire dei benefici, l’abitazione deve trovarsi nel territorio del comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. Se residente in altro comune, entro 18 mesi dall’acquisto l’acquirente deve trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile. La dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza deve essere contenuta, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto. |
QUANDO SI HA GIÀ UNA “PRIMA CASA” |
Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono stati estesi anche al contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, a condizione però che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto. Se questo non avviene, si perdono le agevolazioni usufruite per l’acquisto del nuovo immobile e, oltre alla maggiori imposte e ai relativi interessi, si dovrà pagare una sanzione del 30%. NOTA BENE – l’estensione dell’agevolazione spetta anche nel caso di nuovo acquisto a titolo gratuito (donazione e successione). ATTENZIONE – le agevolazioni “prima casa” non spettano quando si acquista un’abitazione ubicata nello stesso comune in cui si è già titolare di altro immobile acquistato senza fruire dei benefici. Questo, anche se si assume l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno dal nuovo acquisto.
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IL CREDITO D’IMPOSTA PER IL RIACQUISTO DELLA “PRIMA CASA” |
Chi vende l’abitazione acquistata con le agevolazioni ed entro un anno ne compra un’altra in presenza delle condizioni per usufruire dei benefici “prima casa”, ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato. Il credito d’imposta spetta anche quando il riacquisto avviene con contratto di appalto o di permuta. |
Quando si perdono le agevolazioni
Le agevolazioni ottenute quando si acquista un’abitazione con i benefici “prima casa” possono essere perse e, di conseguenza, si dovranno versare le imposte “risparmiate”, gli interessi e una sanzione del 30% delle imposte stesse.
In particolare, in caso di decadenza:
Questo può accadere se:
La sospensione dei termini
Il Decreto c.d. “liquidità” n.23/2020, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale serie Generale n.94 dell’8.04.2020, prevede all’articolo 24 la sospensione dei termini per le agevolazioni prima casa.
La norma, tenuto conto che l’emergenza epidemiologica in corso sta provocando difficoltà nella conclusione delle compravendite immobiliari e negli spostamenti delle persone, al fine di non far decadere dal beneficio “prima casa” i soggetti potenzialmente interessati, dispone la sospensione dei termini, previsti dalla relativa normativa, nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020, i quali torneranno a decorrere allo scadere del periodo di sospensione.
In particolare la sospensione riguarda i termini di cui alla nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa allegata al DPR n. 131/1986, ovvero:
NOTA BENE – l’Amministrazione Finanziaria nella Circolare n.9/2020 ha chiarito che il periodo di sospensione in esame non si applica al termine quinquennale di decadenza dall’agevolazione in parola, previsto dal comma 4 della citata nota II-bis. Una diversa interpretazione, infatti, risulterebbe in contrasto con la ratio della norma in quanto arrecherebbe un pregiudizio al contribuente che vedrebbe allungarsi il termine per non incorrere nella decadenza dall’agevolazione fruita.
ESEMPIO |
Si prenda in considerazione un rogito di acquisto effettuato il 23 dicembre 2019: con la sospensione disposta il termine dei 18 mesi riprenderà dal 1° gennaio 2021, pertanto l’acquirente avrà tempo fino al 23 aprile 2022 per effettuare il cambio di residenza senza perdere le agevolazioni prima casa. |